'n Verrassing met die skryf van artikels vir die Deeltitelforum is die interessante vrae wat lesers stuur wat spruit uit hul ervarings in deeltitelskemas.
So het my kollega, Lizelle Kilbourn, in verlede week se rubriek lesers se vrae rakende waterlekke in deeltitelskemas bespreek.
Hierdie week is daar nog so 'n vraag: Wat is die verskil tussen deeltitelskemas en huiseienaarsverenigingskemas (HEV's)?
Daar is heelwat redes waarom dit uiterlik so mag voorkom asof hulle eenders is omdat beide dikwels huise en geboue behels met eenderse boustyle, afgemete tuine, en afgemerkte en genommerde parkeerareas binne 'n omheinde gebied.
Die fisieke geboue en uitleg is nie aanduidend van die regte wat eienaars in dié skemas het nie; nieteenstaande die uiterlike ooreenstemming verskil die onderliggende regsprentjies wesentlik van mekaar.
Hoe kan jy dus vasstel waarmee jy te doen het? In die rekords van die aktekantoor waar die eiendom geregistreer staan, sal dit aangedui wees of 'n persoon 'n erf in 'n HEV besit, of andersins die eienaar is van 'n eenheid in 'n deeltitelskema. Die onderskeid het dus te make met die formele registrasie van die ontwikkeling in 'n aktekantoor.
In leketaal kan 'n mens só verduidelik hoe die aktekantoor 'n stuk grond se beskrywing notuleer: Gestel daar is 'n ontwikkelaar X wat 'n groterige stuk grond besit, naamlik erf 123 Kaapstad.
Hy maak 'n skets van 20 huisies met aparte tuinareas en parkeerruimtes vir elk. Daar is 'n breë teerpad met sypaadjies wat tussen die huise loop na die ingang.
Hy teken 'n heining wat om die hele erf 123 Kaapstad strek, ten einde die ontwikkeling mooi af te rond en ook 'n mate van sekuriteit aan die kopers te kan belowe.
As X voortgaan en die 20 huisies bou (en ons aanvaar die munisipale sonering laat dit toe en die bouplanne is goedgekeur), verander die eiendomsbeskrywing of eienaarskap nie.
X bly die geregistreerde eienaar van die erf en is uit regsweë ook die eienaar van alles wat op die erf opgerig is.
Daarom kan 'n huis nie aan een persoon verkoop word en die erf waarop dit staan aan 'n ander nie. Dit beteken ook dat X nie sonder meer die 20 huise aan verskillende kopers kan verkoop nie.
Hoe nou gemaak?
Een opsie is 'n onderverdeling in 21 aparte erwe met nuwe erfnommers. Twintig daarvan sal die erwe wees, elk met 'n huis, tuin en sy eie parkeerarea, terwyl die teerpad en sypaadjies in die skema as die laaste erf aangedui sal word.
Ten einde 'n rekord hiervan te skep in die aktekantoor waar oordrag van die onderverdeelde erwe aan die kopers registreer moet word, sal X 'n landmeter aanstel om 'n formele kaart op te trek waarop die onderverdeling, groottes en afmetings van elke "nuwe" erf noukeurig aangedui word.
Elke erf sal 'n unieke erfnommer kry. Hierdie plan sal dan aan die landmeter-generaal voorgelê word om goedkeuring. Daarna sal X sy prokureur opdrag gee om 'n aansoek vir registrasie van die onderverdeling by die aktekantoor in te dien.
As alles in orde is, sal die aktekantoor dit registreer en daarmee saam die benaming van daardie stuk grond aanpas in hul rekords. Daar is nie meer 'n erf 123 Kaapstad nie, maar wel die nuwe erwe wat op die plan aangedui is. Dit is tipies hoe 'n HEV tot stand kom. Elke eienaar het eiendomsreg van sy erf en wat ook al daarop gebou staan, net soos X gehad het van die voormalige erf 123 Kaapstad.
En wat van 'n deeltitel?
X kon ook besluit het om eerder 'n deeltitelskema op erf 123 te skep en dit Kaapsedraai te noem.
Dit is dikwels die aangewese uitweg as die munisipale regulasies beperkings plaas op onderverdeling van eiendomme.
In so 'n geval word 'n deelplan deur 'n landmeter opgetrek, weer met gedetailleerde afmetings en koördinate, welke ook deur die landmeter-generaal goedgekeur moet word en in die aktekantoor geregistreer moet word.
Tegelykertyd sal 'n aansoek vir die totstandkoming van 'n deeltitelskema ten opsigte van erf 123 Kaapstad geregistreer word. Sodra dit plaasvind, word die verwysing na erf 123 Kaapstad in die aktekantoor omskep om voortaan deeltitelskema Kaapsedraai genoem te word.
Die verwysing na 'n erfnommer is nie meer gepas nie en vir alle praktiese doeleindes, val dit weg.
In hierdie skema is daar nou 20 eenhede wat eienaars individueel kan besit en die grond, insluitende die tuinareas en parkeerruimtes, teerpad en sypaadjies word gemeenskaplike eiendom wat aan al die eienaars gesamentlik, as die regspersoon, behoort.
Hierdie onderliggende regsverskil maak saak. Deeltitelskemas word streng gereguleer deur wetgewing, synde onder andere die Deeltitelwet en Deeltitelbestuurswet.
HEV's het nie sodanige oorkoepelende wetgewing wat hul doen en late voorskryf nie.
Elke HEV het sy eie, unieke grondwet waarin die bestuursbepalings en reëls uiteengesit word. Hoewel die inhoud van HEV's se grondwette van die een na die ander verskil, is daar soortgelyke aspekte wat daarin aangeraak word.
Byvoorbeeld: Hoe die HEV bestuur moet word en hoe daar na die welsyn van die skema omgesien moet word.
Dikwels sluit dit in dat heffings betaalbaar is. Maar anders as in 'n deeltitelskema, is daar nie voorskrifte vanuit wetgewing hieroor nie.
Die HEV se grondwet is daardie HEV se "wetgewing".
Dit beteken nie dat daar geen wetgewende regulasies is wat betrekking het op HEV's nie. Die Suid-Afrikaanse Grondwet sal altyd van toepassing wees.
Verder moet jy in ag neem dat HEV's op een van twee maniere daargestel word, synde as:
- 'n Maatskappy sonder winsbejag; of
- 'n Gemeenregtelike assosiasie/gemeenskap.
Eersgenoemde word dikwels deur die plaaslike munisipaliteit gestel as 'n voorwaarde vir die goedkeuring van die ontwikkeling en onderverdeling van die betrokke erf.
Die ontwikkelaar voldoen hieraan by wyse van die opstel van 'n grondwet wat deur die munisipaliteit goedgekeur moet word.
Munisipale vereistes sal verder insluit dat eienaars van erwe binne die HEV's outomaties lede van die vereniging moet word en nie mag bedank terwyl hulle eienaars bly nie.
Dit moet dan ook so in die koopkontrak en titelakte genoem word.
Eienaars in HEV's is dan lede van die vereniging en kontraktueel gebonde aan die grondwet en reëls van die HEV's. Buiten die munisipale vereistes, is hierdie HEV's ook onderhewig aan die bepalings van die Maatskappywet 71 van 2008.
'n Mens kan nog baie rubrieke skryf oor die verskille tussen die twee vorms van groepsbehuising.
Hopelik was hierdie paragrawe 'n riglyn om te verstaan waarom, nieteenstaande 'n uiterlike ooreenstemming, die onderliggende regsprentjie heelwat onderskeidings verskuil.
- Botha is 'n direkteur by die regsfirma STBB.
