Uitsluitlike gebruiksgebiede is 'n verskynsel wat in menige deeltitelskema voorkom, en wat finansiële sowel as praktiese waarde by deeltiteleiendomme voeg. Die eienaar aan wie 'n uitsluitlike gebruiksgebied (UGB) toegeken word, verkry nie eiendomsreg nie, maar wel die reg tot eksklusiewe gebruik daarvan.
Hoe kan 'n eienaar egter seker wees dat, ná oordrag van eiendomsreg van 'n betrokke wooneenheid aan hom, die gebruiksregte van daardie privaat tuin, balkon, stoorkamer of parkeerplek wat hy gekoop het, ook aan hom sal behoort?
Sannie Smit het onlangs wooneenheid 14 in Luiperdshoek-deeltitelskema gekoop. Die koopooreenkoms het ook 'n losstaande motorhuis, 'n privaat tuin, en 'n stoorkamer ingesluit. Verlede jaar is drie nuwe trustees vir die regspersoon verkies, en hulle het kort á hul intrede vir die regspersoon 'n briefhoof ontwerp, met die slagspreuk "Nuwe besems vee skoon" in groot letters daarop aangebring.
Sannie was die eerste ontvanger van 'n brief vanaf die nuwe trustees. Hulle het haar meegedeel dat hulle die regspersoon se lêers nagegaan het (resolusies en notules van algemene jaarvergaderings en trusteevergaderings) en dat geen gegewens bestaan wat aandui dat die stoorkamer ooit aan Sannie as 'n UGB toegeken is nie. Gevolglik aanvaar hulle dat die stoorkamer gewone gemeenskaplike eiendom is, en dat Sannie dit asseblief binne sewe dae moet ontruim, want die skema se nuwe tuingereedskap moet daar gebêre word.
Verstaanbaar ontsteld, het Sannie die skema se bestuursagent, Hennie Hulpvaardig, geraadpleeg. Hennie is jare lank reeds in die bedryf, en goed vertroud met Deeltitelbestuurswetgewing.
Nadat Hennie haar 'n koppie tee met drie lepels suiker daarin laat sluk het, sê Sannie: "As hulle reg is oor die stoorkamer, is my motorhuis en privaat tuintjie se status moontlik ook in gedrang. Maar ek het dit gekoop en daarvoor betaal! Kan hulle dit regtig van my af wegneem?"
Hennie het 'n pyp opgesteek, opgestaan, en stadig heen en weer begin loop voor die venster in sy ruim kantoor. En dít is wat Hennie alles op daardie dag vir Sannie gesê het: Sannie, jy vra eintlik twee vrae.
Nommer 1: Wat is die regstatus van my stoorkamer, tuin en motorhuis onderskeidelik?
Nommer 2: Het ek die reg tot uitsluitlike gebruik van daardie drie ruimtes, en indien wel, hoe sal ek dit bewys?
Daar is slegs twee soorte "eiendom" in 'n deeltitelskema: Dele (deeltiteleenhede) en gemeenskaplike eiendom. En hoe weet 'n mens watter een is watter een? Deur na die deelplan van die skema te kyk. Die deelplan word in die aktekantoor geregistreer en enige iemand wat dit versoek mag insae daarin verkry. Dele word duidelik as sodanig op die plan aangedui, en alles wat nie as dele gemerk is nie, is gemeenskaplike eiendom.
Die eerste vraag om dus ten aansien van enige ruimte in 'n deeltitelskema se regstatus te vra, is: Is hierdie ruimte 'n deel (deeltiteleenheid) of is dit gemeenskaplike eiendom? Die deelplan sal die antwoord verskaf. Hou in gedagte dat 'n ruimte wat nie mure en 'n dak het nie, byvoorbeeld 'n oop parkeerruimte, nooit 'n deel kan wees nie. 'n Stoorkamer en 'n motorhuis, daarenteen, kan wel . . . maar is nie noodwendig altyd nie.
As die ruimte 'n deel is, dan is die bewys van eienaarskap daarvan die eienaar se geregistreerde titelakte (gewoonlik 'n akte van transport). Indien die deelplan egter nie daardie stoorkamer of motorhuis, ensovoorts, duidelik uitwys as 'n deel nie, dan is dit bloot deel van die gemeenskaplike eiendom.
Die tweede vraag om te vra, is of daardie stoorkamer, parkeerafdak, motorhuis of tuin, ensovoorts, deel is van die "gewone" gemeenskaplike eiendom (alle eienaars en inwoners mag dit benut) of is dit gemeenskaplike eiendom wat regtens gereserveer is vir die uitsluitlike gebruik deur 'n bepaalde eienaar, of bepaalde groep van eienaars?
Om die antwoord op daardie vraag te vind, moet 'n derde vraag gevra word: Watter soort UGB is dit? Twee moontlikhede bestaan:
Is dit geskep kragtens
• Artikel 27 van die Deeltitelwet (DW) (en gewys op die deelplan); of
• Artikel 10(7) van die Deeltitelbestuurswet (in die skema se reëls?)
Ten einde die vraag oor die soort UGB te kan beantwoord, moet die deelplan dus weer bestudeer word. Die deelplan sal slegs UGB's vertoon wat ingevolge artikel 27 DW geskep is. Soos vereis deur die regulasies tot die DW, word hierdie UGB's met stippellyne op die plan aangedui, uniek genommer en die vloer-oppervlakte daarvan word aangetoon. Verder sal 'n "titelakte" daarvoor bestaan, want gelyktydig met registrasie van oordrag van die wooneenheid word die UGB ingevolge 'n Notariële Akte van Sessie van Uitsluitlike Gebruiksgebied aan die koper sedeer.
Indien die deelplan nie 'n bepaalde ruimte as 'n UGB vertoon nie, is dit nie 'n artikel 27 DB UGB nie. Nou moet die skema se bestuurs- en gedragreëls vervolgens nagegaan word. Artikel 10(7) DBW magtig 'n ontwikkelaar of regspersoon om uitsluitlike gebruiksregte in enige een van óf die bestuursreëls óf die gedragsreëls te skep. Dit is 'n relatief goedkoop en eenvoudige proses en raak toenemend gewild in die strukturering van skemas. Geen titelakte bestaan nie.
Indien niks oor die skepping van UGB'e in die deelplan of in die skema se reëls te vinde is nie . . . nou ja, dan is die bepaalde ruimte beslis nie 'n UGB nie.
Met 'n sug draai Hennie na 'n liasseerkabinet agter sy lessenaar en maak 'n laai oop.
Hieruit haal hy drie dokumente. Die eerste is 'n afdruk van die geregistreerde deelplan van die Luiperdshoek-deeltitelskema, en hy wys vir Sannie die bladsy waarop 'n tekening van die buitelyne van eenhede in die skema verskyn, insluitende "Deel 14" en die buitelyn van 'n klein losstaande gebou wat beskryf word as " 'n gedeelte van Deel 14". Uit die oriëntasie van die plan is dit duidelik dat laasgenoemde Sannie se motorhuis is.
Sy begryp dadelik dat, hoewel die motorhuis losstaande van die wooneenheid is, dit volgens die plan beskou word as deel van haar deeltiteleenheid nr. 14. Sy is dus ongetwyfeld die eienaar van die motorhuis, en haar bewys is die titelakte wat toon dat sy die eienaar van deeltiteleenheid 14 is.
Toe beduie Hennie met sy vinger na die stippellyn en ruimte wat die voorkant van Deel 14 omraam en wat die beskrywing "T14" bevat. Sannie besef dadelik dat dit haar privaat tuin aandui, wat dus beteken die tuin is 'n UGB ingevolge artikel 27 DW. Hennie wys ook vir haar die afskrif van 'n dokument getiteld "Notariële Akte van Sessie" en daarin lees sy haar naam en die feit dat UGB nr. T14 aan haar gesedeer is. Hennie sê dat hy as bestuursagent dit belangrik vind om vir rekorddoeleindes afskrifte te bekom van alle titelaktes van eenhede en UGB's in die skema.
"Maar wat van die stoorkamer?" vra Sannie. Hennie druk sy vinger op "Deel 34" op die deelplan en uit die oriëntasie blyk dit duidelik die stoorkamer te wees. Hy wys vir haar 'n afskrif van 'n dokument wat sy herken as haar titelakte van deeltiteleenheid 14. Hy maak dit oop op bladsy 2 en sy is verras om te sien dat die titelakte nie net een nie, maar twee paragrawe bevat wat die eiendomme beskryf wat aan haar oorgedra is: Deel 14 en Deel 34.
"Die trustees was dus reg; die stoorkamer is inderdaad geen UGB nie," glimlag Sannie. "Maar hulle is verkeerd oor hul aanname dat dit gemeenskaplike eiendom is, want dit is inderwaarheid 'n deeltiteleenheid op sy eie, en ek is die eienaar daarvan!" Sannie dink 'n oomblik na en vra toe: "Moet ek op die trustees se brief antwoord deur te sê dat, wat my betref, hulle maar op hul nuwe besems kan klim en in hul peetjie in vlieg?"
Hennie skud sy kop: "Wees eerder genadig, Sannie, trustees is ook maar net mense en trusteeskap is 'n ondankbare werk. Dit is wel so dat 'n mens eerste voor jou eie deur behoort te vee, maar gun die nuwe trustees tyd om hul voete te vind. Nooi hulle liewer vir tee en verduidelik dan wat jy vandag uitgevind het." En dit is alles wat Hennie daardie dag vir Sannie gesê het. Ek lieg nie eens een sin by nie.
