Balkonne is 'n aspek van deeltitelskemas wat dikwels vir trustees en eienaars tot raserny dryf.
Soms het dit te doen met 'n versoek om 'n enkel balkon toe te bou (om die area beter te kan benut - wat sin maak na dié week se swart Suidooster in die Kaap), ander wil vensters verwyder wat opgesit was, of het vrae oor wie vir die onderhoud daarvan verantwoordelik is, en ander kla oor lekkasies.
Alvorens mens 'n navraag oor 'n balkon aanpak, moet vasgestel word wat die regsaard van die balkon is. (Ja, dit laat mens dink aan die Engelse gesegde "If it looks like a duck, walks like a duck and quacks like a duck, then it might just be a duck", wat nie in deeltitelskemas van toepassing is nie!
Mens dink dalk 'n balkon is presies dit, 'n balkon, maar die onderliggende aard daarvan kan verskil van geval tot geval, en van skema tot skema. Hierdie onderskeid is belangrik want dit bepaal watter oorwegings geld as die balkon toegebou word, of as daar aanpassings gemaak word, en wie die onderhoudsaanspreeklikheid dra.)
Dit kan een van twee regskonsepte wees:
- Dit is 'n deel van die geregistreerde deel en is so aangedui op die deelplan. (Die deelplan sal die balkon met 'n soliede lyn aandui synde ingeslote by die res van die deel, soms met 'n stippellyn tussen die deel en die balkon.)
- Dit is gemeenskaplike eiendom ten opsigte waarvan, in die meeste gevalle, regte van uitsluitlike gebruik toegeken is - óf in die reëls van die skema (en die uitsluitlike area van gebruik verskyn nie op die deelplan nie), óf by wyse van registrasie in die aktekantoor (ten opsigte van gebruiksgebiede wat op die deelplan aangedui is).
Indien die balkon 'n deel is van die geheel (van die deel), soos geregistreer op die deelplan, beteken dit dat die toebou daarvan nie neerkom op die uitbreiding van 'n deel nie - en die prosesse wat met laasgenoemde gepaard gaan, nie van toepassing is nie.
Maar toestemming van trustees sal steeds nodig wees synde hulle moet toesien dat eienaars nie die harmonieuse uiterlike voorkoms van die skema bederf nie. (Gedragsreël (‘GR')5, Deeltitelbestuurswet (‘DBW')). Munisipale goedkeuring mag nodig wees, omdat 'n aanbouing aan 'n balkon, die vloer-oppervlak verhouding wat in terme van die munisipale soneringsregulasies ten opsigte van die skema geld, kan beïnvloed.
Die bouplan sal andersins ook ten opsigte van die beplande bouwerk, goedgekeur moet word.
In ander gevalle, waar die balkon 'n uitsluitlike gebruiksgebied is wat op deelplan as sulks aangedui word, of bloot deel van die gemeenskaplike eiendom is, moet die proses in art. 24 van die Deeltitelwet (gelees saam met BR 5, DBW) gevolg word, omdat dit neerkom op die uitbreiding van 'n eienaar se deel.
Hierdie proses behels kortliks, en soos al voorheen in hierdie rubriek beskryf is, dat die trustees 'n algemene vergadering belê waartydens 'n spesiale resolusie aanvaar moet word om die uitbreiding goed te keur.
'n Spesiale resolusie vereis dat 75% van die eienaars (gereken in terme van hul onderskeie deelnemingskwotas), toestemming daartoe verleen.
Hierdie prosedure kan baie tydrowend wees, aangesien die eienaars ten minste 30 dae voor so 'n vergadering daarvan in kennis gestel moet word. ('n Eienaar kan andersins die moeite doen om eienaars individueel te nader en dan toestemming van 75% van al die eienaars te verkry.)
Sodra toestemming bekom is, kan die bouplanne opgetrek word en na die munisipaliteit gestuur word vir die nodige goedkeuring.
Hierna word nuwe deelplanne opgestel deur 'n landmeter, ten einde die uitbreiding van die eenheid aan te dui. Hierdie deelplanne moet deur die landmeter-generaal goedgekeur word.
Is all aanbouings op balkonne (wat gemeenskaplike eiendom is) noodwendig 'n uitbreiding waar die lang en duurproses wat in art. 24 DBW voorgeskryf is gevolg moet word?
Indien die uitbreiding veroorsaak dat enige deelnemingskwotas in die skema met meer as 10% aangepas word, moet die toestemming van al die houers van verbande ten opsigte van eiendom in die skema, bekom word.) Dan eers kan die betrokke eienaar se aktevervaardiger toesien tot registrasie van die gewysigde deelplan in die aktekantoor (tesame met notering teen die titelakte van die verandering in die grootte van die eenheid).
Indien daar 'n verband op die eiendom geregistreer is, sal die aktevervaardiger ook toestemming van die bank verkry, welke ook aan die aktekantoor voorgelê moet word.
Is alle aanbouings op balkonne (wat gemeenskaplike eiendom is) noodwendig 'n uitbreiding, waar die lang en duur proses wat in art. 24 DBW voorgeskryf is, gevolg moet word?
'n Mens moet jouself 'n paar vrae afvra: Word die balkon op so 'n wyse toegebou dat dit kan dien as 'n bykomende woonvertrek? Dan sal dit neerkom op die uitbreiding van die deel. Dit sal byvoorbeeld aangedui wees deur die insit van 'n plafon en 'n vloerbedekking wat soortgelyk is as dié wat in die deel gebruik word.
'n Mens kan dit onderskei van 'n aanbouing waar die eienaar glasvensters opsit, sodat hy die gebruik van die balkon kan geniet, al waai die Suidooster.
Laasgenoemde is waarskynlik nie 'n uitbreiding nie, en die eienaar sal regkom met die nodige toestemming (reg. 30(1)(g) DBW of GR 4, DBW).
Behoorlike beplanning is 'n móét, want balkonne is uiteraard ontwerp met inagneming dat dit oop staan vir wind en weer. Die vloer-gedeelte sal 'n effense helling hê ten einde die opdam van water aan te spreek, en daar moet 'n drein wees. As dit toegebou word, dan is daar altyd 'n werklike risiko van lekkasies en skade aan eenhede op laer vlakke, onder die balkon. Daar is ander oorweging ook wat verband hou met die strukturele integriteit van die gebou. Ingenieurs en bouers sal heelwat ander oorwegings ook uitlig.
