Is 'n ontwikkelaar wat 'n reg van uitbreiding in 'n deeltitelskema besit, verplig om heffings aan die regspersoon van daardie skema te betaal?
Dit is 'n belangrike vraag, aangesien die antwoord daarop 'n direkte uitwerking op die skema se finansies het, en ook betrekking het op die trustees van daardie skema se verpligting al dan nie om aan te dring op bydraes tot koste deur die ontwikkelaar.
'n Onderskeid word getref tussen twee moontlikhede:
- Die ontwikkelaar het sy reg uitgeoefen en die nuwe geboue staan al, maar die deelplan van uitbreiding wat die nuwe deeltiteleenhede toon, is nog nie geregistreer nie; en
- Daar is nog niks gebou nie, die ontwikkelaar beoog om iewers in die toekoms die reg uit te oefen. Die nuwe eenhede is gebou, maar nog nie geregistreer nie.
Art. 25 (5A)(a) van die Deeltitelwet (DW) verplig ‘n ontwikkelaar om die deelplan van uitbreiding te registreer sodra die betrokke nuwe deeltiteleenhede voltooi is.
Die artikel se doel is om te verseker dat 'n ontwikkelaar nie talm met die papierwerk om die betaling van heffings te vermy nie (sodra die deelplan van uitbreiding geregistreer is, bestaan die eenheid "amptelik" en is die ontwikkelaar as die eienaar van die eenheid verplig om heffings te betaal, soos al die ander eienaars).
As 'n ontwikkelaar versuim om die deelplan ná voltooiing van die eenheid te registreer, loop hy hom straks vas teen art. 25(5A)(b) DW.
Dié artikel bepaal dat 'n ontwikkelaar wat versuim om die deelplan binne 90 dae nadat die betrokke eenheid voltooi is (gereed vir okkupasie) te registreer, dan in elk geval aanspreeklik sal wees vir heffings of die betrokke deelplan en eenheid inderdaad op datum van voltooiing geregistreer is.
Dit is belangrik dat ontwikkelaars, asook trustees van skemas, kennis neem van die genoemde bepalings. Ontwikkelaars moet betyds vir hul toekomstige heffingsverpligtings begroot, en trustees moet ontwikkelings monitor om betyds toe te sien tot die insameling van heffings van ontwikkelaars.
Natuurlik is dit so dat ontwikkelaars in die meeste gevalle nie beoog om die eienaar van eenhede te bly nie. Die doel van ontwikkelings is meestal om wins te maak deur eenhede so gou moontlik te verkoop.
Waar moontlik struktureer ontwikkelaars hul registrasies dus om verstaanbare redes só dat oordrag van eiendomsreg in die nuut geskepte eenhede aan die nuwe kopers geskied gelyktydig met die registrasie van die betrokke deelplanne.
Op dié wyse is dit die koper wat as nuwe eienaar die heffingsverpligting opdoen en nie die ontwikkelaar nie.
Die ontwikkelaar het nog nie gebou nie
Wat is die posisie ten aansien van betaling van heffings waar 'n ontwikkelaar wat 'n reg van uitbreiding hou nog nie iets gebou het nie? Die grond waarop die beoogde uitbreiding moet plaasvind, lê byvoorbeeld dus nog braak of is tans deel van die skema se tuine.
Bogenoemde vraag was een van 'n aantal kwessies wat in 2024 ter sprake gekom het in 'n uitspraak van die hooggeregshof in Durban. Die feite in die saak van Club Kerkira (Pty) Ltd v Trustees of Club Kerkira Body Corporate and Others [2024] ZAKZDHC 40 word soos volg opgesom:
In 1992 het 'n ontwikkelingsmaatskappy ("CK") 'n deeltitelskema geregistreer op 44 ha grond aan die Suidkus. CK het aanvanklik 16 eenhede gebou en aan kopers oorgedra, en 'n reg van uitbreiding voorbehou om uiteindelik in vier fases van ontwikkeling 'n totaal van 101 eenhede op die landgoed te ontwikkel.
Intussen is die volledige infrastruktuur, wat bedoel is om uiteindelik al 101 eenhede te kan bedien, ook deur CK opgerig.
Dit het onder meer ingesluit paaie, 'n tennisbaan, twee swembaddens, 'n kantoor, waghuis, werkwinkel, klubhuis en 'n huis vir die bestuurder.
Die jare het hul gang gegaan, maar CK het, behalwe vir die aanvanklike 16 eenhede, slegs een verdere eenheid geregistreer en wat steeds in CK se naam is: die oorspronklike huis wat op die eiendom was, maar nou vervalle is.
Geen verdere eenhede is opgerig ingevolge die reg van uitbreiding wat voorbehou is nie.
Die gevolg daarvan is dat die regspersoon bestaande uit slegs 17 eienaars met hul beperkte heffingsgeld die hele landgoed en sy volledige infrastruktuur in stand moet hou. Dit laat dus die vraag ontstaan oor wat die regspersoon regmatig van CK kan eis as bydrae tot die skema se koste.
Die regspersoon het oor die jare gereeld geëis dat CK as houer van die reg van uitbreiding bydraes tot heffings moet maak, maar behalwe vir sekere spesifieke bydraes gemaak ten einde 'n bepaalde, vereiste sertifikaat te bekom, het CK volstrek geweier om enige verdere bydraes te maak.
In 2019 het die regspersoon 'n aansoek by die Gemeenskapombudsdiens (CSOS) ingedien om die dispuut te bereg. Die regspersoon het onder meer versoek dat die CSOS-beregter beveel dat CK van 2016 tot 2019 'n bepaalde bedrag (nagenoeg R800?000 en rente daarop) aan die regspersoon verskuldig is, en voorts dat CK voortaan 'n bedrag van R84 142 per maand aan heffings aan die regspersoon moet betaal.
CSOS is gevra om te bevestig of die berekenings van die bedrae wat geëis word, voldoen aan die vereistes van die tersaaklike wetgewing, naamlik art. 3(1)(d) van die Deeltitelbestuurswet (DBW).
Art. 3(1)(d) DBW bepaal dat 'n regspersoon verplig is om van 'n ontwikkelaar wat 'n reg van uitbreiding hou te vereis dat die ontwikkelaar sodanige addisionele bydraes tot die regspersoon se fondse maak as wat nodig is om die koste van die volgende te dek (defray): munisipale heffings, versekering en instandhouding ten opsigte van daardie gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom wat deur die voorbehoue reg van uitbreiding geraak word, insluitende 'n bydrae tot voorsiening van elektrisiteit en water ten opsigte van, en toeskryfbaar aan sodanige genoemde gedeeltes.
CK het die eise ontken en drie redes aangevoer, naamlik dat die regspersoon nie bewys het dat hulle inderdaad die koste wat dit eis aangegaan het nie; dat dit nie bewys het die bedrae is korrek bereken nie; en dat, in ieder geval, die bepaling van die wet só verstaan moet word dat koste eers van 'n ontwikkelaar geëis kan word nadat die koste werklik aangegaan is, en nie by wyse van vooraf-heffings nie.
Die CSOS-beregter het CK se verweer verwerp, en bevind dat die ontwikkelaar se verpligting tot bydraes bereken moet word op dieselfde wyse as vir geld in die gewone proses van begroting vir die regspersoon se jaarlikse koste en dat die ontwikkelaar se bydraes ook, soos gewone eienaarsheffings, maandeliks betaalbaar moet wees.
Die CSOS-beregter het ook bevind dat die berekenings van die verskuldigde bedrae deur 'n bepaalde rekenmeester (ene mnr. Elsworth) nagegaan moet word. Wat mnr. Elsworth dan uiteindelik sê verskuldig is ingevolge die wet se bepalings is wat CK die regspersoon dan moet betaal.
CK het teen die CSOS-bevinding na die hooggeregshof geappelleer. Die regter het bevind dat die CSOS korrek was deur te beveel dat die beginsel geld dat die ontwikkelaar se heffings bereken moet word in die loop van die regspersoon se normale jaarlikse begrotingsprosesse en dat hierdie bydrae, net soos eienaars se heffings, maandeliks vooruit betaalbaar is.
Die hof het egter wel bevind, wat betref die spesifieke berekenings van die bedrae wat geëis is, dat die beregter haar mandaat oorskry het deur die taak van vasstelling van die bedrae na 'n onafhanklike rekenmeester te delegeer.
Die aangeleentheid is na die CSOS-beregter terugverwys om self 'n bevinding te maak oor wat die verskuldigde bedrae werklik is.
Dié saak verteenwoordig 'n belangrike bevinding wat meer sekerheid bied oor ontwikkelaars wat 'n reg van uitbreiding hou se bydraes tot 'n skema se jaarlikse koste.
Daar is egter steeds ruimte vir debat oor sekere aspekte van berekening van bedrae. Byvoorbeeld, moet 'n ontwikkelaar bydra tot sekuriteitskoste wat die skema in 'n bepaalde jaar aangaan, insluitende koste van patrollering, installering van elektriese heinings, die installering van sonpanele vir sonkrag, aanplant van tuine in die betrokke areas, ensovoorts?
Totdat die howe verdere riglyne neerlê, sal elke geval op meriete beoordeel moet word.
